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個人の「税負担増」時代 富裕層の脚光浴びる不動産活用方法とは?


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個人の「税負担増」時代 富裕層の脚光浴びる不動産活用方法とは?
【Sponsored】(写真=Thinkstock/Getty Images)

不動産活用で税対策を講じる富裕層が急増!

 相続税の増税や所得税の最高税率引き上げを始め、個人の税負担が増加している。国は膨大な借金をカバーできず資産を持つ富裕層をターゲットに動き始めている。

 富裕層の中には、今後、日本での税負担が増加することを見越し、海外移住を検討している方も出てきているが、海外移住の際に「株式等の含み益に対して所得税を課税すること」が検討されはじめている(2015年7月予定)。また、先の税制改正での相続税の増税も大きな負担だ。

 国はマイナンバー制度(社会保障と税番号制度)を導入し、個人のお金の流れを見えやすくすることで税の取りこぼしをなくすことを目的に動き始めている。

 このような個人の税負担増の流れに対して、不動産活用で税対策を講じる富裕層や投資家が急増している。その具体的な中身とはどのようなものなのだろうか。

富裕層が注目する不動産を絡めた税対策とは?

 今、注目されている不動産を活用した税対策のひとつに、「住宅取得等資金の贈与税非課税枠の延長・拡充」がある。これは住宅を取得しようとする者に、父母や祖父母の直系尊属からの贈与があった場合、限度額までが非課税になる制度だ。

 2014年末まで1000万円だった非課税枠が、2015年には1500万円、2016年10月には3000万円まで大幅拡充されるということで、孫への贈与を行えば「相続税を1回飛ばすくらいのメリットがある」という方もいる。大きな節税効果があるため、活用を検討しはじめている方は多い。

 手元の現金や預貯金を不動産投資に回して、税対策を考える人も増えている。現金よりも不動産によって相続した方が相続税は抑えやすい。これは、相続時の不動産評価が実勢価格よりもおおむね低くなるためだ。

 さらに、年間の家賃収入がおおむね1000万円超の投資家の間では、法人化して資産管理会社を設立することで税金を抑えるケースも目立つ。税金を納める形態は、個人で家賃収入を得れば所得税だが、法人として受け取れば法人税となり、税率等の違いから同じ額の家賃収入でも法人の方が手取りの金額が多くなることがあるからだ。

 今後、「個人増税・法人減税」の傾向が強まると言われているため、さらに所得税と法人税の税率差は大きくなるかもしれない。

富裕層が注目する海外不動産を絡めた税対策

 国内にとどまらず、グローバルな視点で不動産活用を行う人も出始めている。例えば、中古の米国賃貸不動産を取得することで、国内よりもより多くの減価償却を計上するという手法が存在する。

 日本の不動産よりも米国の中古不動産の方が減価償却を多く計上できる理由は、日本と米国の「建物評価額」の違いにある。日本の場合、不動産全体に占める建物の評価額は約3割と全体に占める割合が低いため、投資家の中には、「不動産の価値は、土地の価値である」と認識している人も多いだろう。

 これに対して米国では建物の評価額の割合は約8割となる。日本とは逆に、「不動産の価値は、建物の価値」なのだ。建物の割合が高いので、減価償却を多く計上できるというわけだ。

 投資リターンの面で見ても、米国の賃貸物件ならではのメリットがある。日本の賃貸物件は経年と共に価値が大幅に下落していくが、米国の場合は20年超でも状態次第で新築と同様、あるいはそれ以上の場合もある。

 これは、日本の気候は湿気が多く建物が傷みやすいという背景があることも関連しているだろう。メンテナンスをしっかり行うことで中古物件の価値が下がりにくい米国では、日本よりも中古不動産のマーケットが確立されていて売却もスムーズに行える。

 このように、米国での不動産活用には、税対策に加えて「グローバル分散投資」の効果もある。人口減少が加速していく国内の不動産マーケットよりも、海外で賃貸経営をした方がリスク回避できると考える投資家は今後、増えていくかもしれない。

 ただし、米国の財産を相続する際には、裁判所が任命した人格代表者が遺言書や資産を調べ、相続人に財産を渡す「プロベイト」の仕組みがあるなど、日本の相続とは異なる手続きが必要なため十分に注意したい。

個人の負担が増える今、誰に相談すればいいのか?

 ここでは、日本国内、米国の不動産活用の事例をいくつか紹介したが、今後、個人の税負担が増えていく傾向は強く、不動産以外の分野を組み合わせ、資産や家族構成の状況に合わせてベストプラクティスの税対策を選択していく必要があるだろう。

 だが、このようなプランニングを個人で行うのは難度が高いため、取引している金融機関の担当者など専門家のアドバイスを受けるのが賢明である。とはいうものの、すべての担当者が十分な税知識や相続知識を有しているわけではない。

 金融機関の担当者が適任かを判断する指標のひとつは、「プライベートバンカー資格(PB資格とも呼ばれる)」だ。プライベートバンカーは、税金、相続、不動産などの資産に関することを複合的かつ体系的な提案ができるプロフェッショナルである。

 この資格を有している担当者なら、前述の海外資産の相続における問題点などをあらかじめ把握しており、適切なアドバイスをしてくれるはずだ。まずは担当者に「プライベートバンカー資格を持っていますか?」と尋ねてみると良いだろう。有資格者なら頼れるパートナーとなるだろう。

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